Tren Pasar Apartemen Jakarta yang Menantang
Pasar apartemen di Jakarta terus menghadapi tantangan yang signifikan. Salah satu faktor utama yang menyebabkan penurunan aktivitas transaksi adalah harga jual yang cenderung stagnan. Di sisi lain, konsumen enggan membeli apartemen yang belum selesai karena khawatir proyek mangkrak.
Menurut data dari Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia, kinerja pasar kondominium atau apartemen di Jakarta masih melanjutkan tren pelemahan. Aktivitas transaksi mencatat penurunan sebesar 56% dari total suplai yang ada di kisaran 30.000 unit. Hal ini terjadi karena pengembang cenderung menahan aktivitas ekspansi untuk menghabiskan stok unit yang ada.
Head of Research JLL Indonesia, James Taylor menjelaskan bahwa berdasarkan data historis 10 tahun terakhir sejak 2015, grafik peluncuran unit baru dan angka penjualan apartemen di Jakarta memang terus menunjukkan tren penurunan. Kuartal keempat setiap tahun biasanya merupakan periode yang menantang, dan tahun ini pun tidak terkecuali.
Berdasarkan statistik JLL, tingkat penjualan kumulatif (cumulative sales rate) per kuartal IV/2025 tertahan di angka sekitar 56%. Sepanjang kuartal terakhir tersebut, pasar mencatatkan nihil peluncuran unit baru (0 unit), di mana total pasokan yang telah selesai dibangun mencapai 184.400 unit. Sementara itu, jumlah unit yang belum selesai, tapi telah ditawarkan ke pasar mencapai 24.400 unit.
Minimnya permintaan membuat harga jual primer secara kuartalan (quarter-on-quarter/QoQ) tercatat stagnan di angka 0,0%. Perinciannya, harga apartemen kelas menengah bawah parkir di kisaran Rp20 juta per meter persegi (m2), apartemen kelas menengah dan upper ada di kisaran Rp30 juta hingga Rp40 juta per meter persegi, sedangkan apartemen kelas atas dan luxury di angka Rp40 juta hingga 60 juta per meter persegi.
Secara tahunan, pertumbuhan harga di seluruh kelas apartemen pada 2025 hanya naik 0,3%. Posisinya jauh lebih rendah bila dibandingkan dengan pertumbuhan harga di 2024 sebesar 1,3%. James menegaskan bahwa harga relatif stagnan pada periode tersebut, dan tahun 2025 pun tidak terkecuali. Meskipun situasi sulit, ia tetap percaya bahwa setiap proyek yang ditawarkan dengan penawaran yang tepat, lokasi yang pas, dan harga yang sesuai, masih memiliki peluang untuk pasar apartemen Jakarta.
Dampak Mangkrak dan Kepercayaan Konsumen
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto mengungkapkan bahwa konsumen cenderung menahan diri membeli apartemen yang masih dalam bentuk proyek karena khawatir mangkrak. Kepastian penyelesaian proyek dan ketepatan waktu serah terima (handover) kini menjadi pertimbangan utama di atas sekadar iming-iming harga murah.
Dia juga mengatakan, konsumen saat ini cenderung memprioritaskan rekam jejak pengembang guna menghindari risiko pembangunan apartemen yang tidak selesai. “Pembeli sekarang lebih fokus pada kepastian penyelesaian proyek. Mereka sangat selektif melihat reputasi developer dan timeline serah terima. Itulah yang menjadi concern terbesar, sehingga penjualan saat ini justru didominasi oleh proyek yang sedang dibangun, atau sekitar 60% transaksi berasal dari unit under construction,” ujar Ferry.
Diketahui pada Desember 2025, konsumen Apartemen Grand Pakubuwono Terrace dan Arkamaya mengadu ke DPR RI karena tak kunjung mendapatkan hunian. Pembangunan apartemen keduanya terjadi pada 2012 dan 2014. Namun, pada 2018 pembangunan Apartemen Grand Pakubuwono Terrace terhenti.
Insentif PPN DTP Belum Optimal Dongkrak Penjualan
Lebih lanjut, meski pemerintah resmi memperpanjang diskon PPN beli rumah atau PPN DTP 100% hingga Desember 2026, efektivitas stimulus fiskal ini dinilai masih lesu diserap oleh pasar apartemen. Ferry mengungkapkan bahwa interval kebijakan yang hanya berlaku per satu tahun anggaran dinilai menjadi faktor utama penyebab minimnya efektivitas penyerapan insentif PPN DTP.
Sebabnya, PPN DTP selalu dikeluarkan dan diperpanjang setiap tahun, sehingga bukan menjadi aturan yang memberikan kepastian jangka panjang. Di sektor apartemen, kebijakan ini seolah tidak memberikan pengaruh. Kendalanya adalah PPN DTP mensyaratkan unit properti harus dalam kondisi siap serah terima (ready stock). Masalahnya, pembangunan proyek apartemen membutuhkan waktu konstruksi rata-rata hingga 3 tahun sejak perencanaan hingga unit siap dihuni.
Sejalan dengan hal itu, interval peraturan yang hanya setahun sekali membuat pengembang enggan memacu produksi stok secara masif karena khawatir insentif tersebut tidak lagi berlaku saat proyek rampung. Sebelumnya, Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo, menjelaskan bahwa penjualan apartemen di Jakarta pada 2026 diproyeksi mencapai 94% dari total suplai tersedia 20.000 unit. Hal itu terdorong keputusan perpanjangan PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 2027. “Permintaan yang terjadi saat ini dengan adanya insentif PPN DTP ini mendorong permintaan di segmen menengah pada proyek-proyek yang eksisting,” jelasnya.
